SCPI Malraux et Déficit Foncier: Attention aux mauvaises surprises à la sortie

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« Les SCPI « Malraux » et « déficit foncier » ont le vent en poupe. Mais face à l’engouement actuel, l’AMF vient de juger nécessaire de rappeler quelques règles de prudence aux investisseurs, estimant que le discours des professionnels n’est pas toujours très clair, notamment sur la fiscalité applicable à la sortie.

 

Un discours focalisé sur les avantages fiscaux à la souscription

Rappelons que ces structures ont pour vocation d’acquérir des biens à réhabiliter. Les travaux étant déductibles, les souscripteurs bénéficient d’un avantage fiscal. Avec des SCPI Malraux, il va correspondre à 30% du montant des travaux et prends la forme d’une réduction d’impôt. S’il s’agit de SCPI de déficit foncier, le montant des travaux va se déduire des revenus fonciers et abaisser l’assiette d’imposition.

Passer par des SCPI offre même d’autres avantages. Alors que pour la plupart des dispositifs d’incitation fiscale, l’allègement est à répartir sur plusieurs années, la souscription de parts de SCPI permet de bénéficier de la carotte fiscale en une seule fois, dès l’année de souscription.

Ainsi, en achetant pour 10.000 euros de parts de SCPI Malraux, et en supposant que 60% du budget global soit consacré aux travaux, un investisseur peut immédiatement alléger ses impôts de 1.800 euros (30% de 6.000 euros).

Les sociétés de gestion ne manquent pas de mettre en avant cette attractivité fiscale pour convaincre les investisseurs. En revanche, comme le déplore l’AMF, la communication « est souvent moins transparente » sur la fiscalité applicable à la sortie.

 

La mauvaise surprise des plus-values en bout de course

De fait, à la revente des parts, l’investisseur est soumis à la taxation des plus-values immobilières. S’il a acquis pour 10.000 euros de parts et qu’il les revend pour le même prix, il n’a a priori rien à régler. Mais ce calcul rapide souvent fait par les épargnants est malheureusement faux.

Les travaux (qui ont bénéficié d’un soutien fiscal) ne peuvent en effet pas être retenus dans la détermination de la plus-value. En clair, la plus-value à la sortie se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du seul foncier (hors travaux).

Reprenons notre exemple des 10.000 euros investis. Si la SCPI prévoit de consacrer 60% à la réhabilitation, cela signifie que l’acquisition du foncier ne représente que 40% du budget. Lorsque l’investisseur revendra ses parts, l’administration considérera alors que le prix de revient du foncier n’est que de 4.000 euros (40% de la somme investie). S’il cède ses parts pour 10.000 euros, l’investisseur sera taxé sur 6.000 euros de plus-value (avant éventuels abattements pour durée de détention), même s’il n’a rien gagné d’un point de vue comptable.

C’est ce point de fiscalité qui d’après l’AMF est souvent mal compris des investisseurs. Elle souhaite donc que la communication des professionnels soit plus claire à ce sujet et indique avoir engagé des travaux pour compléter sa doctrine. »

(Source: argent.boursier.com)

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